Tests, expérimentations programmatiques, création et partages d’outils.

Diagnostic technique

Le programmiste est régulièrement confronté à des projets de réhabilitation. Pour apporter une réponse adaptée dans le cadre des études de faisabilité, il est indispensable d’avoir une vision claire et une compréhension fine de l’existant. En effet, les capacités du bâtiment, la prise en compte de l’obsolescence et des coûts d’exploitation, l’estimation des coûts de divers scénarios de travaux ou la pertinence de l’opération sont autant d’informations à bien appréhender et maîtriser afin de limiter les risques opérationnels.

Dans ces situations, Florès a l’habitude de réaliser des diagnostics techniques de bâtiment.

Toute la difficulté réside dans l’impératif d’être clair et accessible pour des non-spécialistes et dans le même temps d’être précis et pertinent pour qu’une équipe de maîtrise d’oeuvre puisse formaliser une réponse qui ne soit pas remise en cause dans la suite de l’opération.

C’est cette ambition d’être encore plus exhaustifs mais aussi davantage accessibles par des synthèses claires et concises qui a conduit notre équipe d’ingénieurs et architectes à imaginer une nouvelle génération de diagnostics techniques, adaptée aux phases décisives et spécifiques de la programmation.

Cette nouvelle boîte à outils est constituée de :

  •  Un check-list bâtiment qui permet de faire le point sur l’ensemble des données documentaires ou réglementaires disponibles.
  • Un utilitaire-indicateur de conformité réglementaire permettant de faire la synthèse des différents diagnostics réglementaires disponibles, mais également de faire le point sur le respect des exigences réglementaires liées à l’accessibilité, la sécurité incendie et les risques sanitaires.
  • Un questionnaire exploitation et maintenance portant sur les pratiques des maîtres d’ouvrage relatives à leur gestion du parc immobilier. Ce support permet de faire le point en direct sur les modalités de gestion de chaque équipement ou type d’élément ainsi que les données contractuelles associées et les coûts afférents. Rien de tout cela négligeable. Un questionnaire spécifique sur la GTB a également été élaboré pour aborder cette problématique particulière.
  • Un support de visite  qui reprend l’ensemble des points à étudier lors du diagnostic technique. Ce support que nous renseignons sur site nous permet :
    • d’identifier et intégrer les opérations d’entretien maintenance ou GER faites (nature, date…)
    • de qualifier l’ensemble des lots techniques du bâtiment sans oublier de jauger la nature et l’état des différents éléments observés.
  • Un outil de formalisation du diagnostic technique qui permet d’avoir un aperçu synthétique de l’état de l’ensemble du bâtiment, mais également de rentrer dans le détail lot par lot et/ou élément par élément. Ce nouveau format du diagnostic technique permet ainsi d’avoir accès à plusieurs niveaux de lecture, avec pour chaque élément des indications sur son état et – point clef – la criticité associée à la nature et au degré du risque de l’état dudit l’élément. L’important, c’est que ce diagnostic soit clair pour des non-spécialistes mais précis pour les maîtres d’oeuvre : c’est pour cette raison qu’il présente plusieurs niveaux de synthèse.
  • Une base de données des durées de vie des éléments des bâtiments qui recense par élément la durée de vie moyenne ainsi que les fréquences d’entretien par type d’opération. Ce référentiel permet de connaitre la durée de vie résiduelle d’un élément afin de mieux anticiper les coûts de maintenance ou de remplacement à prévoir dans la gestion du patrimoine bâti. C’est une des données d’entrée pour élaborer le diagnostic mais aussi pour anticiper les coûts relatifs de divers scénarios de travaux…
  • Un graphe d’obsolescence présentant de manière visuelle la durée de vie résiduelle théorique des différents composants du bâtiment. L’analyse de ce graphe permet d’identifier des bouquets de travaux prioritaires comme d’envisager des modalités de planification des travaux dans le temps.
  • Un outil de notation de l’état global du bâtiment à partir des différents critères pertinents étudiés dans le diagnostic technique. Cet outil permet de situer un bâtiment dans un ensemble immobilier plus vaste, afin de pouvoir prioriser les actions à mener sur plusieurs bâtiments, et ainsi faciliter la gestion des parcs immobiliers.
  • Un outil d’estimations des coûts de travaux en fonction de l’état actuel du bâtiment et des objectifs de maintenance ou de réhabilitation envisagés

 

Cet ensemble d’outils constitue un atout fondamental pour bien estimer les durées de vie résiduelles des équipements et composants, les performances du bâtiments et les coûts associés lors d’une réhabilitation.

Il est complété par nos ressources techniques logicielles (simulation thermique dynamique) et documentaires portant sur les pathologies et mesures curatives ou préventives associées (base de données, documents, ressources en lignes à abonnement, guide RAGE…).

 

La synthèse et l’exploitation des diagnostics techniques associées à l’exploitation de  données documentaires et autres supports analysant les retours d’expériences relatifs à l’exploitation maintenance nous permet d’identifier et préconiser  :

  • des scénarios de réhabilitation phasés, techniquement réalistes et intégrant différentes options d’amélioration des performances énergétiques
  • des travaux optimisés du point de vue de leur impact mais aussi de leur coût global
  • des modalités d’exploitation adaptées aux moyens de chaque maître d’ouvrage.